刘通
摘要
本文以上海市金山区山阳镇金浦苑旧住房综合整治项目为研究对象，系统分析了城市老旧小区改造工程的施工组织与管理策略。通过对项目概况、工程特点、施工难点及应对措施的深入研究，探讨了在复杂城市环境中实施综合整治工程的有效方法。研究内容涵盖施工组织设计、质量管理、安全文明施工、居民协调机制等多个方面，提出了针对性的解决方案，为类似老旧小区改造项目提供了可借鉴的经验。
关键词：老旧小区改造；房屋修缮；综合整治；项目管理；居民协调
1. 引言
随着我国城市化进程的加快和建筑老化问题的凸显，老旧小区综合整治已成为城市更新工作的重要内容。上海市作为我国特大型城市，大量建于上世纪八九十年代的住宅小区面临着设施老化、功能缺失、环境恶化等问题，亟需进行系统性改造。金山区山阳镇金浦苑旧住房综合整治项目作为典型的城市老旧小区改造工程，涉及建筑修缮、设施更新、环境改善等多个方面，具有代表性意义。
本项目共13幢砖混结构房屋，总修缮面积38757.51平方米，主要改造内容包括屋面及外立面整修、公共部位改造、设备设施更新、小区附属设施整治等，同时实施空调外机整治、智能化改造、智能快件箱设置及加装电梯管线迁移等。工程具有施工环境复杂、居民干扰大、工艺多样、工期紧张等特点，对施工组织与管理提出了较高要求。
本文旨在通过对该项目的系统分析，探讨城市老旧小区综合整治工程的施工组织与管理方法，为类似项目提供参考。研究将从工程概况、施工难点、组织设计、质量管理、安全文明施工、居民协调等方面展开，全面剖析项目实施过程中的关键问题及解决方案。
2. 工程概况与特点分析
2.1 工程基本情况
金浦苑旧住房综合整治项目位于上海市金山区山阳镇，涉及13幢砖混结构住宅楼，总建筑面积38757.51平方米。项目采用综合整治模式，不仅包括传统的建筑修缮内容，还融入了适老化改造和智能化升级等现代元素，体现了新时期老旧小区改造的发展方向。
工程主要分为四大改造板块：一是屋面及外立面整治，包括防水层重做、外墙面修复、涂料施工等；二是公共部位改造，涵盖楼道墙面、地面、照明等设施的更新；三是设备设施维修，涉及给排水、电气等系统的优化；四是小区附属设施完善，包含路面修复、绿化补种等内容。此外，项目还同步实施了空调外机规整、智能化系统安装、快递设施设置等提升类工程，并预留了加装电梯的管线条件，体现了改造的前瞻性。
2.2 工程特点与难点
作为城市建成区的老旧小区改造项目，金浦苑工程呈现出以下显著特点：（1）施工环境复杂：项目位于居民密集区，施工场地狭小，周边建构筑物密集，地下管线复杂，对施工组织和现场管理提出了较高要求。施工期间必须确保居民正常生活，减少对周边环境的影响。（2）居民干扰因素多：小区内居民日常生活与施工活动同时进行，存在大量交叉干扰。施工噪音、粉尘、交通等问题容易引发居民投诉，需要建立有效的沟通协调机制。（3）工艺技术要求高：工程涵盖建筑、装饰、安装、市政等多个专业，涉及屋面防水、外立面修复、管道改造等多种工艺，技术管理复杂。特别是历史建筑的修缮需要兼顾结构安全与风貌保护。（4）工期紧张：总工期仅240日历天，且跨越梅雨季节和夏季高温时段，有效施工时间有限。各专业工程需紧密配合，确保进度目标实现。(5) 安全管理压力大：施工现场与居民生活区交织，高空作业、用电安全、消防安全等风险突出，需要采取特殊防护措施。
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